2024年4月20日，佛山开始试点旧房换新房，政府帮忙解决解约问题、退还个税并提高公积金贷款额度，起初关注的人不多，但到2026年4月，全国一百多个城市陆续跟进，包括深圳和杭州这样的大城市，南京、宁波这样的强二线城市，以及诸暨、烟台、长沙等三四线城市，这项政策不是上级强制推行，而是地方尝试有效后，中央统一固定下来，个税退税已明确延长至2027年底，并与设备更新、家电换新一起，成为国家拉动内需的常规措施。
以前盖房子靠卖地赚钱，土地一拍卖，钱就到账，但2024年自然资源部发布38号文件，直接停止新增住宅用地供应，土地财政这条路走不通了，全国住房总价值超过450万亿，哪怕只有10%的存量房流动起来，就能产生45万亿的交易量，问题不在于没人愿意买房，而是置换链条断了，旧房卖不出去，人们就不敢买新房，新房没人接手，二手房更没人关注，市场就这样卡住了，像一辆挂不上档的汽车。
这次改革没有直接让政府发钱补贴，而是用新办法绕开老路子，南京和青岛安排国企收下二手房，再转成保障性租赁住房，这样既能去掉库存，又能补上民生缺口，深圳全面推开“带押过户”，以前卖房要先还清贷款，现在不用垫钱赎楼，交易时间少了一半，诸暨发放房票和购房券，这些钱只能用在买房上，不能乱花掉，多个地方还设置了封闭的监管账户，资金做到专款专用，防止被人挪用，最关键的是，个税退税由中央来兜底，地方压力小了很多，不用自己硬扛着出钱。
房子不只是用来住的地方，它联系着一大串行业，数据表明，一块钱的住房消费就能带动两块五的上下游支出，包括装修、家电、建材和家具这些方面，现在出口变得困难，人口还在减少，内需就成了唯一可靠的增长点，这次住房政策和2025年的扩消费行动、新型城镇化方案结合在一起，不是单独行动，而是一整套组合措施。
市场出现分化，那些建于2000年以前的老房子，比如小三房户型，没有电梯和物业管理，价格跌得很快，而地段好、配套齐全、带有绿色智慧功能的房子，价格更稳，人们换房时不再只关注房价涨不涨，更看重居住舒适度和将来能否卖掉，同时保障房供应增加，租金上涨放缓，租户心里也踏实多了。
有人用日本的情况来比较，说他们在2010年后开始提供住宅翻新补贴，不再拆除重建，而是专门修缮旧房子，十年里房屋更新率提高了18%，中国这次推动的“以旧换新”政策，实际上跳过了大规模拆建的阶段，直接转向功能提升和促进流通，这样做的好处是节约土地、节省资金，也避免了像日本那样留下大量空置房屋的问题。
效果已经能看出来，南京二手房每月交易量增加四成多，宁波的“带押过户”方式占到大半比例，郑州新政策出台后新房销售速度加快三成五，保障性租赁住房的建设数量比去年同期多了一半，这说明存量房确实动起来了，不是空喊口号，我感觉这轮做法和以前那种救市不太一样，更像是对整个经济循环做一次内部调理，不用大动作，但切中关键点，房子的问题说到底还是人们对未来的看法问题，大家预期稳定了，市场链条才能顺畅转起来。
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